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  过去一年,棚改货?#19968;?#25919;策曾多次引发讨论,全年棚改任务完成量依旧超额完成。但随着货?#19968;?#23433;置政策收紧,2019年多地也纷纷下调目标任务。

棚改真的变了

分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 文/宋慧芳

随着地方两会结束,全国两会时间的到来。棚改这个近些年两会的热议词汇再度成为焦点。特别是今年地方两会期间,各地2019年棚户区改造计划的相继亮相。据《中国经济信息?#33459;?#32773;不完全统计,约20地棚改计划都出现下降,其中降幅最大的是山东、山西与河南,降幅均超过70%。

后市影响

2月18日下午,山东省十三届人大二次会议闭幕。随着山东结束“两会时间”,目前31省份省级两会全落幕。2019年全国31省区市省级地方两会也就此落下帷幕。纵观各省政府工作报告,2019年房地产走势仍然是各级政府关注的重点之一。值得注意的是,棚改项目作为保障性住房建设的重要一环,2019年的各省?#20449;?#25913;目标量也存在较大的变动幅度。

据《中国经济信息?#33459;?#32773;统计,2018年全部公开的19个省市实际棚改量合计390.18万套,超额完成年初制定的346.23万套的棚改计划。而这19省市2019年计划棚改总量约有200.54万套,相较2018年实际完成的棚改量下降幅度达48.60%。其中17个省份2019年计划棚改量远低于2018年实际完成的棚改量,棚改大省山东、河南下滑超70%,仅有广西、辽宁两省2019年计划棚改量高于2018年实际完成数量。

2019年棚改?#20864;?#36814;来政策性拐点,放缓已经成为大趋势。根据住建部数据,2018年全国各类棚户区改造开工626万套,超额完成年度目标任务(原计划580万套),完成投资1.74万亿元。按照2018-2020年1500万套的棚改目标,未来两年的计划开工任务重担或有所减轻,棚改目标下调也符合任务进程的节奏。

安居客首席分析师张波?#28304;?#34920;示,在2019年房地产市场和两会上,棚改本身的地位并不会发生改变。2019年棚改数量相比2018年会有所减少,?#21069;?#29031;2018年既定目标推进的结果。张波指出,2019年,货?#19968;?#23433;置的比例将进一步降低,但不会搞一刀切,因地制宜的特点将非常明显,不同城市的调整比例会有较大差异。同时,政府购买棚改服务模式取消,但会鼓励国开行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续房贷。

去年6月围绕棚改货?#19968;?#25919;策走向的话题却走到风口浪尖。虽然一个月后,住建部的声明指出,并未叫停棚改货?#19968;?#25919;策,但相较于此前的大力倡导,政策风向悄然转变。住建部明确,要因地制宜地推进棚改货?#19968;?#23433;置。?#26434;?#21830;?#32439;?#25151;库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商?#32439;?#25151;库存量较大的地方,可以继续推进棚改货?#19968;?#23433;置。

易居研究院智库中?#38590;?#31350;总监?#26174;?#36827;告诉《中国经济信息?#33459;?#32773;,从政策导向看,相关部门明确表态棚改目标要和去库存、房价走势等挂?#22330;?#24403;前各地棚改目标的调整,体现了“一城一策”的导向。

显然,在2019年各地棚改任务出现大幅缩水的情况下,棚改的地位不会动摇,因地制宜、因城施策的特征将会愈发突出。由于棚改量的?#26412;?#20943;少,必将引起棚改货?#19968;?#30340;退潮。要知道最近?#25913;?#19977;四线城市房价,和货?#19968;?#26842;改有着直接的关系。大量旧房拆建,本身是改善民生。如果以物换物,一间房换一间房,那么房价不会发生多大变化。但是货?#19968;?#26842;改就不一样了,拆迁户拿到大量资金,再注入楼市,房价自然被刺激上涨。

而正是因为这种货?#19968;?#26842;改,三四线楼市库存?#26412;?#22686;长,如今开始退潮。随着政策收紧,银行房地产贷款全面收缩,棚改也没有之前那么容?#20303;?#38480;制高、门槛多,补助资金也减少,这?#26234;?#20917;下之前的货?#19968;?#26842;改难以维持。官方数据显示,那么房价大跌的城市,正是因为棚改大幅削减。一旦棚改再次缩量,?#26376;?#24066;影响?#19978;?#32780;知。

长江证券分析师申思聪认为,未来棚改货?#19968;?#23433;置率主要受城市去化周期与房价涨幅影响。可以预见的是,未来棚改及其货?#19968;?#23433;置对三四线或更低线城?#26032;?#24066;拉动作用或有所减弱。

?#26174;?#36827;表示,可以预见的是,很多2018年房价上涨过快的城市,尤其是东北、西北和西南等省会城市,棚改政策也会略有调整。目前新的情况在于,国家发改委?#26434;?#36712;道交通等建设的支持力度重新加大,实际上轨道交通沿线的棚改力度依然不会降低,这也是政策调整下行的市场机会。

模式转变

2018年10月25日,住建部召开部?#36136;?#24066;座谈会,研究2019年棚改政策。会议明确,政府购买棚改服务模式将被取消,2019年棚改以发行专项债券为主。

此前,政府购买棚改模式是棚改的主要方式。所谓政府购买棚改服务,是指由政府授权主管部门通过法定招投标程序,与市场化企业(主要是城投,不在银监名单)签订政府采购服务合同后,由市场化企业与银行进行融资,政府根据合同约定分期向企业支付政府采购资金用于项目资本金投资及偿还银行贷款。其中最为核心的是,城投以政府购买服务合同向银行质押融资,相当于政府对相关棚改融资兜?#20303;?#22240;此,该模式下相关支出纳入地方政府预算,政府对相关支出有一定偿?#23545;?#20219;,实际操作中的一些不规范行为加大了地方政府隐性债务风险。

申思聪表示,专项债券与政府购买服务最大区别在于前者偿债来源要求必须是?#26434;?#39033;目所产生的政府性基金收入或专项收入。

根据财政部2018年3月发布的《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》的通知,试点发?#20449;?#25913;专项债券的棚户区改造项目应当有稳定的预期偿债资金来源,?#26434;?#30340;纳入政府性基金的国有土地使用权出让收入、专项收入应当能够保障偿还债券本金和利息,实现项目收益和融?#39318;?#25105;平衡,不得通过其他项目?#26434;?#30340;项目收益偿还到期债券本金。这里所指的专项收入包括属于政府的棚改项目配套商业设施销售、租赁收入?#32422;?#20854;他收入。由于棚改专项债券强调项目自身现金流平衡,该模式?#26434;?#26842;改项目的要求有所提高。

除此之外,棚改专项债券发行总量受国务院?#23433;?#25919;部门控制,化解地方隐性债务风险同时规范地方政府棚改工作。

未完成棚改计划的减少?#22242;?#25913;资金来源受限可能影响未来棚改新开工规模,另外资金来源上的限制或对投资和货?#19968;?#23433;置比例产生一定影响。过去?#25913;?#36135;?#19968;?#23433;置主要依靠政府购买服务所使用的政策性银?#20449;?#25913;贷款进行支付,而央行对政策性银行定向的抵押?#38057;?#36151;款(PSL)在棚改货?#19968;?#23433;置中起重要作用,2018年6月后PSL增量已出?#32622;?#26174;下滑。

据《中国经济信息?#33459;?#32773;了解,2017年棚改总投资中,国开行及农发?#20449;?#25913;贷款占比约69.5%,而棚改债券占比约6.1%,在整体棚改投资中的占比并不高。

“由于棚改开工推进力度?#32422;?#36135;?#19968;?#23433;置比例的下滑,未来棚改?#26434;?#25151;地产投资和商?#32439;?#23429;销售的拉动作用或出现一定下降,进而对今后一段时间房地产行业基本面造成一定影响。”长江证券分析师申思聪表示,预计2019年棚改投资对房地产投资的拉动作用将降至约10.0%,棚改货?#19968;?#23433;置面积占全国商?#32439;?#23429;销售面积的比例约在12.5%。

 
 
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